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Déloger son concubin : une idée parfois compliquée


Lorsque deux concubins, se séparent que se passera t-il au niveau de leur résidence ? les solutions applicables aux époux légitimes contenues dans les articles 215 et 1751 du Code Civil destinés à la protection du domicile conjugal feront défaut. Qu’en sera-t-il en cas de désunion de fait ? Plusieurs solutions sont envisageables selon, que le bien est loué par l’un ou les deux, selon que le bien est propriété de l’un ou des deux en indivision. Soit les concubins sont locataires, soit le logement leur appartient en indivision, ou est propriété de l'un d'eux… Plusieurs solutions seront envisageables selon, que le bien est loué par l’un ou les deux, selon que le bien est propriété de l’un ou des deux en indivision.


I - Le domicile; propriété de l'un ou des deux concubins

A) Un seul est propriétaire. 

Dans ce cas, le délaissé, ne dispose d’aucune protection juridique, si bien qu’il pourra être contraint de quitter le logement. A défaut, il s’exposerait à une expulsion « manu militari » ou dans le cadre d’une procédure aux fins d’expulsion du droit ni titre… Voué au bon vouloir de l’autre, démuni de toute protection, sa situation est précaire, même après des années de vie commune. L'hébergé, rentre en conflit avec son hébergeant… La désunion ne fait plus force ici. Il ne lui restera alors , en cas de contribution au paiement prix, ou de travaux dans l’appartement qu'à revendiquer sa créance …

B) Le bien acquis à deux pu en indivision

Dans ce cas, chacun est propriétaire d’une proportion de parts, mentionnée dans l’acte d’acquisition, 

- la séparation de fait, « Nul n'est censé rester dans l'indivision ». En cas de conflits, l’un d’eux pourra réclamer sa part et donc la vente du bien aux enchères à la barre tribunal, (licitation). Les concubins, auront intérêt à trouver une solution amiable pour sortir de cette indivision. Ils pourront :
  • Vendre le logement commun et en partager ou répartir le prix ; 
  • Faire racheter par l'un des parts de l'autre ; 
  • Envisager une convention d‘indivision.  

- En cas de décès d'un des concubins, Si rien n'a été prévu, la part du concubin décédé ira à ses héritiers, sauf à avoir envisagé, la possibilité pour le survivant de se maintenir dans les lieux, de léguer sa part ou d’envisager une clause de rachat au profit de celui qui lui survivra…

Dans tous les cas, si les deux concubins ont eu des enfants, le maintien de l'indivision pourra être ordonné si leurs enfants sont encore mineurs au moment du décès… Une clause tontinière pourra prévoir que dans l’acte d’acquisition indivis, au décès de l’un d’eux, la part du bien acquis reviendra sans indemnité au survivant, qui sera considéré comme seul propriétaire du bien. Si la valeur du logement valait moins de 76 000 euros lors de son acquisition, le survivant ne sera taxé qu'à hauteur de 7%. Au dessus il devra payer jusqu’à 60% de droits de succession sur la moitié de la valeur du bien.

II - Le contrat de location

A) Cas du bail signé par un seul des concubins

- Le principe : seul le signataire a des droits ; l’autre est sans droit ni titre. Seul celui qui a signé le bail est responsable des dépenses liées au logement (paiement du loyer et des charges..). 
  
L’autre, non titulaire du bail peut partir du logement sans avoir besoin de respecter un délai de préavis. 
Cela signifie, concrètement que, si le titulaire du bail donne congé au bailleur, son concubin, sans droit ni titre n’aura aucune possibilité de se maintenir dans les lieux, même s’il a contribué au paiement du loyer, sauf à négocier un nouveau bail à son nom avec le propriétaire. 

- La limite : des droits spécifiques pour le concubin notoire depuis au moins un an en cas d’abandon de domicile ou de décès du titulaire 

La loi prévoit qu'en cas d’abandon du domicile ou de décès du locataire, ce qui permettra un transfert du contrat, en particulier au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile. En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

-- L’abandon de domicile s'entend du départ brusque et imprévisible du domicile par le locataire. 
Cependant, le placement définitif d'un locataire en maison de retraite imposé à l'une des personnes mentionnées à l'article 14, de la loi du 6 juillet 1989 constitue un abandon du domicile au sens de cet article. 

3ème Civ, 26 novembre 2008, pourvoi n°07-17728 concernant un fils qui voulait reprendre le bail de sa mère partie en maison de retraite a considéré que l’abandon peut également se caractériser par le caractère définitif du départ et le fait qu’il soit imposé à celui qui demeure. 

-- Le concubinage notoire est caractérisé par la stabilité d’une vie commune ,continue et effective depuis au moins un an à la date de l’évènement,Ces faits seront établis par tous moyens. 

Le certificat de concubinage, délivré en mairie, sans valeur juridique particulière constituera un indice de la réalité. Cela signifie concrètement que le bail, sera automatiquement transféré au nom du concubin, sans qu'il y ait nécessite de procéder à une manifestation particulière, à savoir, sans obligation d'établir un nouveau bail au nom du concubin survivant. 

B) Le bail signé en commun ou les concubins colocataires

Les concubins sont preneurs du bail et, chacun d’entre eux pourra s’en prévaloir pendant la durée. Ils resteront redevables du paiement des loyers et charges. 

- Principe : chaque concubin colocataire est tenu du paiement des loyers jusqu’à son départ donné régulièrement par un congé. 

Lorsque le bail est signé par les deux concubins, chacun d'eux est considéré comme colocataire avec tous les droits et les devoirs que cela implique, notamment le paiement du loyer, des charges et des réparations locatives. Si les deux colocataires désirent quitter ensemble le logement, chacun des deux doit donner congé au moins 3 mois avant leur départ, au bailleur en lui adressant une lettre recommandée avec accusé de réception (une seule lettre peut suffire mais elle doit alors mentionner les deux noms et être signée par les deux colocataires). 

A la résiliation du bail, le montant du dépôt de garantie est versé indifféremment à l'un ou l'autre des colocataires, sauf mention particulière insérée dans le bail. Si l’un d’eux veut partir, il pourra donner congé. 

Cependant, uniquement en l'absence de clause de solidarité le colocataire qui quitte le logement reste tenu du paiement du loyer et des charges jusqu'à l'expiration de son préavis, pendant que l'autre t locataire. restera. et devra s'acquitter du paiement du loyer et charges. 

Toutefois, lorsque le bail prévoit une clause de solidarité, celui qui a donné congé reste également tenu du paiement du loyer et des charges jusqu'à l'expiration du bail, c'est-à-dire même après son départ. Le montant du dépôt de garantie ne peut être restitué tant que le logement n'est pas libéré par le locataire restant. 

- La clause de solidarité rend le concubin qui quitte les lieux garant de celui qui reste. Fréquemment le bail envisagera une clause de solidarité, susceptible de produire effet, même après le départ d’un seul. Chacun des locataires sera tenu responsable du paiement de la totalité du loyer et de toute somme due au bailleur jusqu'à l'expiration du bail. Dans tous les cas, qu'il y ait ou non une clause de solidarité, le colocataire qui quitte le logement sans donner congé au bailleur reste tenu du paiement du loyer et des charges jusqu'à l'expiration du bail.

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Rédigé par Maître HADDAD Sabine, le Mercredi 20 Octobre 2010 et lu 8072 fois.

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